Une annonce affiche un rendement de 6 %, la simulation de la banque aussi. Un an après l’achat, le propriétaire fait ses comptes et trouve 4 %. Il n’a pas été trompé : il a calculé un rendement brut, loyer divisé par prix d’achat. Entre les deux chiffres se glissent une dizaine de petits frais, chacun modeste, qui ensemble emportent souvent un quart des loyers.
Voici ceux qu’il faut intégrer avant d’acheter, et ceux sur lesquels on garde la main une fois le logement loué.
La taxe foncière, premier poste oublié
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit loué ou non. Elle représente fréquemment un à deux mois de loyer, et elle a nettement augmenté ces dernières années dans de nombreuses communes. Avant d’acheter, demandez au vendeur son dernier avis : c’est le seul chiffre fiable.
Une seule partie se récupère sur le locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis. Le reste reste à votre charge. Pensez à la refacturer chaque année, sinon c’est un loyer partiel que vous offrez sans le savoir.
Les charges de copropriété qui ne se récupèrent pas
En appartement, le syndic appelle des charges chaque trimestre. Une partie est récupérable sur le locataire (entretien des parties communes, eau froide, ascenseur), une autre ne l’est pas :
- les honoraires du syndic ;
- les gros travaux votés en assemblée générale (ravalement, toiture, remplacement de l’ascenseur) ;
- la cotisation au fonds de travaux ;
- l’assurance de l’immeuble, pour sa part non récupérable.
Selon l’immeuble, cette part non récupérable va de quelques centaines d’euros à bien davantage par an. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, que le vendeur doit vous remettre, disent surtout ce qui se prépare : un ravalement voté l’an prochain pèse plus que toutes les charges courantes.
Les assurances du propriétaire
L’assurance propriétaire non occupant
Obligatoire en copropriété, recommandée partout ailleurs, elle couvre votre responsabilité de propriétaire et les dommages que l’assurance du locataire ne prend pas en charge, notamment quand le logement est vide entre deux locations. Son coût est modeste, mais il revient chaque année.
L’assurance loyers impayés
Facultative, elle se paie en pourcentage des loyers encaissés, souvent autour de 3 %. Elle a ses conditions (dossier du locataire, ratio de revenus) et ne se cumule pas avec un garant, sauf exceptions. Il existe aussi une garantie publique gratuite pour certains locataires : le choix se fait au cas par cas, pas par réflexe.
La vacance locative : le frais invisible
Un mois sans locataire, c’est 8,3 % du loyer annuel perdu. Le délai entre deux locations n’apparaît dans aucune simulation, et pourtant il revient à chaque départ : préavis, ménage, petits travaux, visites, constitution du dossier, état des lieux.
Quelques réflexes le réduisent :
- préparer l’annonce et les visites dès la réception du préavis ;
- prévoir les petits travaux de remise en état avant le départ du locataire, devis en main ;
- fixer un loyer au prix du marché : un loyer trop ambitieux qui reste un mois de plus sur les sites d’annonces coûte plus que la différence espérée.
Entretien, diagnostics et remise en état
Le propriétaire paie les grosses réparations et le remplacement des équipements usés : chaudière, ballon d’eau chaude, menuiseries, électroménager en location meublée. Prévoir une réserve annuelle, même quand rien ne casse, évite de financer une chaudière sur le découvert.
S’y ajoutent les diagnostics obligatoires à chaque nouvelle location. Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans, les diagnostics électricité et gaz six ans pour une location. Les refaire au mauvais moment, ou découvrir à la relocation qu’un DPE classé G interdit désormais de signer un nouveau bail, change complètement le calcul.
Les frais de gestion, petits mais réguliers
Confier le logement à une agence coûte généralement entre 5 et 10 % des loyers encaissés, plus des honoraires à chaque mise en location. Gérer soi-même évite ce poste, mais pas tous les frais :
- lettres recommandées, envois et impressions ;
- comptable, souvent indispensable en location meublée au réel ;
- cotisation foncière des entreprises en location meublée, au-delà d’un faible montant de recettes ;
- outils de gestion : quittances, suivi des paiements, révision du loyer.
Pour ce dernier poste, les écarts sont larges. D’après une étude des prix de 31 logiciels de gestion locative menée en 2026, le prix d’entrée médian d’une offre payante tourne autour de 6 € par mois, soit environ 70 € par an, et quatre outils sur dix proposent une version gratuite limitée. C’est l’un des rares frais que l’on peut choisir en connaissance de cause.
Un exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 150 000 € et loué 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Le rendement brut affiché est de 5,6 %. Les montants ci-dessous sont illustratifs : ils varient beaucoup selon la ville et l’immeuble.
| Poste annuel | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière (hors ordures ménagères refacturées) | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 400 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 120 € |
| Assurance loyers impayés (3 %) | 252 € |
| Entretien et petites réparations | 400 € |
| Vacance (deux semaines par an en moyenne) | 350 € |
| Outil de gestion | 70 € |
| Total | 2 492 € |
Il reste 5 908 € par an, soit un rendement de 3,9 % avant impôt et avant le coût du crédit. Près de 30 % des loyers sont partis en frais, sans aucune dépense exceptionnelle.
En résumé
- Raisonnez en rendement net de charges, jamais en rendement brut.
- Demandez au vendeur l’avis de taxe foncière, les derniers appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale.
- Comptez la vacance et l’entretien, même quand tout va bien.
- Refacturez chaque année ce qui est récupérable, à commencer par la taxe d’ordures ménagères.
- Comparez les frais de gestion, agence ou outils : c’est l’un des postes sur lesquels on garde la main.
Aucun de ces frais ne rend un investissement mauvais. C’est leur oubli qui le fait paraître meilleur qu’il n’est, et qui transforme un bon placement en effort d’épargne mensuel imprévu.
