Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est une assurance privée destinée au propriétaire bailleur pour se protéger en cas d’impayés du locataire. Biens et risques garantis, obligations du locataire, on vous dit tout.
Quels biens sont concernés par l’assurance loyers impayés ?
En souscrivant une assurance loyers impayés, le propriétaire bailleur, ou son représentant professionnel de l’immobilier, administrateur de biens ou agence immobilière, à qui est confiée la gestion du bien, est indemnisé en cas de défaillance d’un locataire.
Bien entendu, cette garantie s’entoure de conditions et dépend des clauses souscrites. Tous les biens ne sont d’ailleurs pas concernés. Cette assurance cible surtout les locaux à usage d’habitation principale, vides ou meublés, voire certains baux souscrits par des professionnels libéraux. En sont exclus les locations saisonnières (type gîtes), les logements de fonction ainsi que les baux commerciaux, artisanaux ou ruraux. De même, les immeubles insalubres ou déclarés en état de péril sortent bien sûr du cadre des GLI.
Quels sont les risques garantis par une GLI ?
Difficile de livrer l’étendue et la nature des garanties proposées. De même, le nombre de loyers garantis varie en fonction des contrats. En règle générale toutefois, ce type d’assurance prend en charge :
- les loyers, y compris les charges et taxes, restant dus par le locataire ;
- les frais de procédure d’expulsion, frais de recouvrement, honoraires d’avocats, d’huissiers, etc. ;
- l’indemnité d’occupation due par le locataire en cas de résiliation judiciaire du bail ;
- les loyers suspendus en cas de délais accordés au locataire par le juge ;
- les éventuelles détériorations causées par le locataire ;
- les sommes dues en cas de départ sans préavis ou de décès du locataire.
Qu’en est-il de l’éligibilité du locataire dans le cadre d’une GLI ?
Il faut comprendre que la garantie loyers impayés (ou GLI) est une alternative au dépôt de garantie ou à la caution solidaire : selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, « il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti ».
Au-delà, certains contrats fixent des conditions d’éligibilité strictes au locataire : sa solvabilité doit être vérifiée par le bailleur, par exemple sur présentation d’un CDI, ou bien en cas de CDD en justifiant qu’aucun impayé n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois. Le fait est qu’en cas de défaillance de justification de la solvabilité du locataire, la garantie ne s’applique pas pour le bailleur. En règle générale, les revenus du locataire doivent représenter au moins le triple du prix du loyer, sachant qu’en réalité chaque assureur fixe son propre seuil de ressources minimales.
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